Portugal: Platz die portugiesische Immobilienblase

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Immobilienblase in Portugal 2023

Warum ist die portugiesische Immobilienblase ein Thema für Reisende und digitale Nomaden? Nun, jeder, der für längere Zeit reist, weiß, dass die Kosten für eine Unterkunft erschwinglich sein müssen, damit digitale Nomaden und Langzeitreisende sich für ein Land entscheiden, sich dort wohlfühlen und nicht ihr gesamtes Budget für die Unterkunft verschwenden. Da Portugal mittlerweile als HotSpot für digitale Nomaden gilt, stellt sich die Frage, wie lange dies so bleiben wird, da die Preise für Unterkünfte explodiert sind. Wenn die Preise auf diesem hohen Niveau bleiben, befürchte ich, dass immer weniger digitale Nomaden Portugal als ihr temporäres Zuhause wählen werden. Es gibt Bali, Thailand, Mexiko und viele andere, mit denen Portugal konkurrieren muss. Aber es gibt einen Silberstreif am Horizont, dass die portugiesische Immobilienblase bald platzt und vielleicht dadurch Wohnraum für Reisende und Einheimische wieder erschwinglicher wird.

In diesem Artikel möchte ich auf die Immobilienblase in Portugal eingehen, sie mit Daten untermauern und erklären, wie es dazu kommen konnte.

Die Daten zeigen, dass der portugiesische Immobilienmarkt seinen Höhepunkt erreicht hat. Dies zeigt, dass sich ein großer Teil der portugiesischen Bevölkerung nicht einmal mehr die Miete leisten kann. Aber nicht nur Portugiesen, sondern auch wohlhabende Europäer können sich in Portugal kaum noch eine Immobilie in den Großstädten oder an der Küste leisten. Die Immobilienpreise sind so in die Höhe getrieben worden, dass die Spitze der Pyramide langsam aber sicher erreicht ist.

Wir haben persönlich mit vielen Portugiesen und auch Ausländern in Portugal gesprochen und alle haben nur ein Thema, das sind die hohen Immobilienpreise und der Mangel an Wohnraum. Ausländer, die in der Vergangenheit jedes Jahr nach Portugal gekommen sind, um ihren Urlaub in Ferienwohnungen zu verbringen, können sich diese nicht mehr leisten.

Wie stark die Preise in die Höhe getrieben werden, zeigt das Beispiel einer amerikanischen Familie. Diese hat 2019 ein Haus im Hinterland von Nazare für 180.000 Euro gekauft und verkauft es nun für rund 389.000 Euro. Ein satter Gewinn von 210.000 Euro in 3 Jahren. Eine tolle Rendite, keine Frage, und das ist nur ein Beispiel von vielen.

Wer mehr über die Familie, die sich auf Youtube Rich Journey nennt, erfahren möchte, findet hier einen Link.: Rich journey

Wie kam es in Portugal zu einer Immobilienblase?

Um zu verstehen, wo Portugal wirtschaftlich steht und warum die Situation so ernst ist, haben wir in diesem Abschnitt eine gute Zusammenfassung mit Fakten und Daten, warum Portugal in eine Immobilienblase geraten ist. Diese haben wir von „Value of Stocks“ übernommen und zusammengefasst.

Okay, dann wollen wir mal:

In Portugal haben mehr als 93% aller Hypotheken einen variablen Zinssatz, während der europäische Durchschnitt bei 15% liegt. Davon sind 1,3 Millionen Familien betroffen. Es wird erwartet, dass die Zwangsvollstreckungen im Jahr 2023 aufgrund steigender Zinssätze zunehmen werden.

Die Reallöhne sind in der ersten Hälfte des Jahres 2022 um 4,6 % gesunken, und es wird erwartet, dass die Lohnerhöhungen im Jahr 2023 unter der Inflationsrate liegen werden. Steigende Zinsen werden auch die Kosten für Privat- und Autokredite in die Höhe treiben. Höhere Inflation und steigende Energiepreise üben zusätzlichen Druck auf die Ersparnisse aus.

Portugal befindet sich in einer sehr schwierigen Lage, da es eines der Länder mit dem niedrigsten BIP pro Kopf in Europa ist und der Immobilienmarkt boomt und kein Ende zu nehmen scheint. Während sich das Land noch von den Auswirkungen der Pandemie auf die lokale Wirtschaft erholt, haben portugiesische Familien Schwierigkeiten, mit der Inflation und den steigenden Kosten Schritt zu halten. Dies in Verbindung mit einem der heißesten Immobilienmärkte Europas, dessen Preise für den Durchschnittshaushalt unerschwinglich werden, deutet darauf hin, dass dies eine der ersten europäischen Immobilienblasen ist, die platzen könnte.

Angebot und Nachfrage auf dem portugiesischen Immobilienmarkt

Die hohen Immobilienpreise in Portugal sind zum Teil auf das geringe Angebot zurückzuführen. Obwohl Portugal eine hohe Anzahl an Wohnungen pro Einwohner hat, sind viele dieser Wohnungen nicht auf dem Markt verfügbar.

Zwischen 730.000 und 750.000 Wohnungen stehen leer. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass Mieter Schwierigkeiten haben, ihre Mieten zu bezahlen, was zu einem Anstieg der Mietrückstände führt. Zusätzlich belasten hohe Steuersätze für Vermieter und erwartete Mietpreissteigerungen den Mietmarkt. Es wird darauf hingewiesen, dass es in Portugal einen offensichtlichen Mangel an Wohnraum gibt, obwohl in Wirklichkeit viele Immobilien nicht auf dem Markt sind. Dies könnte zu einer Krise führen, da eine Kreditverknappung oder Liquiditätsengpässe dazu führen könnten, dass Tausende von Immobilien auf den Markt kommen, insbesondere wenn von den 700.000 ungenutzten Häusern und 1,1 Millionen Zweitwohnungen kurzfristige Vermietungen abgezogen werden. Zum Vergleich: 2021 werden nur 165.682 Immobilien gehandelt.

Entwicklung der Immobilienpreise in Portugal

Entwicklung der Immobilienpreise in Portugal. Seit 2015 weichen die Preise in Portugal von den EU-Durchschnittswerten ab. Im Jahr 2020 stiegen die Immobilienpreise in Portugal um 5,9%, was im Vergleich zu 2019 ein langsameres Wachstum bedeutet. Obwohl das Wachstum sich verlangsamt, stiegen die Preise auch 2021 weiter an.

Laut Deloitte liegt die Abweichung der Immobilienpreise in Lissabon im Vergleich zum Landesdurchschnitt bei 336%. Das bedeutet, dass ein Durchschnittsbürger in der Hauptstadt über 336% höhere Preise für dasselbe Haus zahlen müsste im Vergleich zu den durchschnittlichen Hauspreisen im Land. Portugal weist die höchste Abweichung der gemeldeten Preise im Vergleich zu über zwanzig Ländern auf. Lissabon und Porto, die zweitgrößte Stadt, sind durchschnittlich um 164% teurer als der nationale Durchschnitt.

Portugal ist das einzige Land, dessen Abweichung über 100% liegt. An zweiter Stelle liegt Deutschland mit einer durchschnittlichen Abweichung von 77%. Die Ergebnisse sind erstaunlich, denn Portugals Abweichung ist mehr als doppelt so hoch wie die Deutschlands.

In Portugal kostet eine durchschnittliche Immobilie etwa das 24-fache des jährlichen BIP pro Kopf, wobei diese Daten auf dem durchschnittlichen Immobilienpreis im ganzen Land basieren. Wenn wir dies mit Lissabon vergleichen, wo ~27% der Bevölkerung lebt, wäre der Faktor höher, selbst wenn man berücksichtigt, dass die Durchschnittsgehälter in Lissabon ebenfalls leicht höher sind.

Wer kann sich in Portugal ein Haus leisten?

Erschwinglichkeit von Wohnraum in Portugal. Laut Deloitte wird in Europa berechnet, wie viele Bruttojahresgehälter erforderlich sind, um eine 70 m² große Wohnung zu kaufen. Überraschenderweise ist Portugal das europäische Land, in dem nur 4 Bruttojahresgehälter erforderlich sind, um eine 70 m² große Wohnung zu kaufen. Diese Daten können jedoch missverstanden werden, da sie auf den durchschnittlichen Immobilienpreisen des Landes basieren.

Nimmt man die Immobilienpreise in Lissabon, wo fast 30 % der portugiesischen Bevölkerung leben, würde eine durchschnittliche Person 13,44 Bruttojahresgehälter benötigen, um eine 70 m² große Wohnung zu kaufen.

Angesichts der Konzentration der Arbeitsplätze in den beiden größten Städten und der hohen Immobilienpreise wird es für die Portugiesen immer schwieriger, sich eine Wohnung zu leisten. Es ist offensichtlich, dass der portugiesische Immobilienmarkt, insbesondere in den beiden größten Städten, stark überbewertet ist und einer Korrektur bedarf.

Entstehung der portugiesischen Immobilienblase

Die Entstehung der Immobilienblase in Portugal wurde von mehreren Faktoren beeinflusst. Hier einige wichtige Zahlen und Fakten, die dies verdeutlichen:

  • Kreditexpansion: In den letzten neun Jahren ist das Gesamtvolumen der Hypotheken und Wohnungsbaudarlehen in Portugal um rund 670 Prozent gestiegen.
  • Mangelnde finanzielle Bildung: Mehr als 93% der Hypotheken in Portugal haben variable Zinssätze, was auf eine geringe finanzielle Bildung der portugiesischen Familien hinweist. Im Vergleich dazu liegt der europäische Durchschnitt für variable Zinssätze bei nur 15%.
  • Zustrom von Ausländern: Ausländer machen etwa 10% aller Immobilientransaktionen in Portugal aus und zahlen durchschnittlich 75% mehr für eine Immobilie. Allerdings ist in den letzten Jahren ein Rückgang der ausländischen Käufer zu verzeichnen.
  • Niedrige Zinsen: Portugal hat die niedrigsten Hypothekenzinsen in Europa. Der durchschnittliche Zinssatz lag 2019 bei rund 1,1% und wird bis Ende 2020 auf 0,892% sinken.
  • Moratoriumseffekt: Die Regierung hat Moratorien für Kreditrückzahlungen während der COVID-19-Pandemie eingeführt. Der Gesamtbetrag der unter Moratorium stehenden Kredite belief sich auf etwa 41,5 Mrd. EUR, was etwa 20% des BIP entspricht.

Diese Faktoren haben zu einer Überbewertung des portugiesischen Immobilienmarktes geführt. Die hohe Kreditvergabe, niedrige Zinsen, mangelnde finanzielle Bildung und der Zustrom von Ausländern haben die Preise in die Höhe getrieben. Es besteht jedoch die Gefahr einer Korrektur, insbesondere wenn die Zinsen steigen und die Moratorien auslaufen.

Wie die Immobilienblase in Portugal platzen könnte

  • Aufgrund der variablen Zinssätze bei über 93% der Hypotheken in Portugal wird erwartet, dass die Hypothekenzahlungen portugiesischer Familien um 10% (bei 6-Monats-Euribor) bis 17% (bei 12-Monats-Euribor) steigen werden, wenn der Euribor-Zinssatz bis Ende des Jahres 2% erreicht. Wenn die Inflation weiter steigt und die Europäische Zentralbank (EZB) gezwungen ist, die Zinsen weiter zu erhöhen, könnte es zu einer Situation kommen, in der die Hypothekenzahlungen für einige Familien erheblich steigen, abhängig vom erwarteten Endzinssatz der EZB.
  • Höher als erwartete Inflation bleibt das größte Risiko, das die EZB dazu zwingen würde, die Zinsen noch weiter zu erhöhen.
  • Die Regierung ist sich dieser bevorstehenden Krise bewusst, die einen großen Teil der Bevölkerung unter die Armutsgrenze bringen könnte. Derzeit leben bereits etwa 1,6 Millionen Menschen in Portugal, etwa 15,5% der Bevölkerung, unter der Armutsgrenze, und 2,3 Millionen Menschen, etwa 22,3% der Bevölkerung, sind armutsgefährdet.
  • Die Regierung plant eine Intervention, um den Zusammenbruch der Immobilienblase zu verhindern. Es werden Maßnahmen erwogen, um die Auswirkungen höherer Zinsen zu reduzieren. Dies könnte jedoch kurzfristige Lösungen mit politischen und sozialen Konsequenzen sein, da diejenigen, die ihre Kredite vorzeitig zurückgezahlt haben, andere Familien unterstützen müssen, die weniger vorsichtig waren und sich übermäßig verschuldet haben.
  • Wenn die Inflation in der EU weiter steigt, sind Ausfälle und Zwangsvollstreckungen ab der zweiten Jahreshälfte 2023 zu erwarten, was die EZB dazu zwingen wird, ihren Endzinssatz zu erhöhen. Die Auswirkungen der steigenden Zinsen werden sich zwangsläufig auf den portugiesischen Immobilienmarkt auswirken.
  • Die aktuellen Zinssätze in Europa liegen deutlich unter der Inflationsrate in den EU-Ländern. Daher ist mit weiteren Zinserhöhungen bis Ende 2022 und weit in das Jahr 2023 hinein zu rechnen. Dies erhöht den Druck auf die Zinssätze von Staatsanleihen einiger der am stärksten verschuldeten Länder der EU wie Spanien, Portugal, Italien und Griechenland.
  • Die EZB wird ihre Anleihekäufe erhöhen müssen, um sicherzustellen, dass die Anleihen dieser Länder nicht ihren tatsächlichen Wert widerspiegeln. Andernfalls würden sie deutlich niedriger gehandelt werden. Die Nennwerte dieser Anleihen spiegeln nicht genau ihren Wert wider, noch spiegeln sie das Ausfallrisiko wider. Diese Situation kann auch das Verhältnis zwischen den nordeuropäischen und südeuropäischen Ländern verschlechtern und eine Bedrohung für die Zukunft der EU darstellen.
  • Während die EZB Lösungen zur Bewältigung der steigenden Zinssätze in Italien erarbeitet, wird sie bald diese Maßnahmen auf andere Länder mit ähnlichen Situationen ausweiten und ihre Anleihekäufe verstärken müssen.

Wie ist die wirtschaftliche Situation Portugals im Allgemeinen?

  • Portugal befindet sich bereits in einer sehr fragilen Position aufgrund seiner Verschuldung von 133,6% des BIP. Es gehört zu den am stärksten verschuldeten europäischen Ländern, übertroffen nur von Italien und Griechenland. Die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum BIP nähert sich ebenfalls sehr hohen Werten. Im März 2020 lag es bei 63,8% und ist auf 68,3% gestiegen. Zum Vergleich: Der höchste Wert der Verschuldung der Haushalte in Portugal lag 2009 bei 92,2%.
  • Auch der Konsumkredit erreicht besorgniserregende Höhen, die seit 2009 nicht mehr erreicht wurden. Ende 2020 betrug der Gesamtkonsumkredit in Portugal 25,8 Milliarden Euro.
  • Die Hypothekenkredite in Portugal steigen ebenfalls weiter an. Ende 2020 erreichte er 94,95 Milliarden Euro. Angesichts des BIP des Landes im Jahr 2020 von etwa 200 Milliarden Euro entspricht dies fast 50% des BIP. Die Verschuldung des Privatsektors sowie die Kredite an Unternehmen haben kontinuierlich zugenommen.
  • Portugal ist stark abhängig vom Gastgewerbe und dem Immobilienmarkt. Der Tourismussektor machte 2019 19% des BIP aus, während der Immobilienmarkt 12% des BIP ausmachte. Die COVID-19-Pandemie hat beide Säulen der Wirtschaft stark unter Druck gesetzt. Das BIP wird in den Jahren 2021 und folgenden Jahren erheblich beeinflusst werden. Wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht, kann das BIP erheblich sinken. Diese übermäßige Abhängigkeit von den beiden Sektoren stellt ein Risiko für die portugiesische Wirtschaft dar.
  • Der Arbeitsmarkt wurde stark von der Pandemie beeinträchtigt, aufgrund der starken Abhängigkeit vom Gastgewerbe und Immobiliensektor. Portugal hatte den höchsten Prozentsatz an Arbeitnehmern in Kurzarbeit und den höchsten Prozentsatz an Kreditmoratorien unter den europäischen Ländern. Über 17% der erwerbstätigen Bevölkerung waren entweder entlassen, in Kurzarbeit oder hatten Gehaltskürzungen seit Beginn der Pandemie.
  • Die reale Lohnentwicklung ist aufgrund der Inflation bereits rückläufig und hält nicht mit der Inflation Schritt. Die realen Löhne haben in der ersten Hälfte von 2022 bereits einen massiven Rückgang von 4,6% aufgrund der Inflation verzeichnet.
  • Die steigenden Energiepreise, insbesondere aufgrund der wachsenden Abhängigkeit von russischen Energieimporten, setzen die fragile portugiesische Wirtschaft zusätzlich unter Druck.
  • Portugal bleibt eines der energieabhängigsten Länder in der EU, obwohl es relativ unabhängig von russischen Energieimporten ist. Dennoch werden die Energiepreise in ganz Europa voraussichtlich steigen, was sich letztendlich auch auf portugiesische Familien auswirken wird.

Fazit des Artikels

Im Artikel wird eine Schlussfolgerung gezogen dass Portugal sich aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation in einer komplizierten Lage befindet. Es werden zwei mögliche Szenarien beschrieben, wie die Immobilienblase in Portugal platzen könnte.

Szenario I: Das erste Szenario besteht darin, dass die Preise nominell sinken, wenn die Zinssätze steigen und die Euribor-Sätze angepasst werden, was die Hypothekenzahlungen für Familien erhöht und gleichzeitig ihre Sparquote reduziert. Dies führt direkt zu höheren Kosten für die Tilgung von Hypotheken und monatlichen Hypothekenzahlungen, was die Ersparnisse und Investitionen der durchschnittlichen portugiesischen Familie reduziert.

Szenario II: Das zweite Szenario ist, dass wir eine noch höhere Inflationsrate sehen und die Immobilienpreise trotz des Rückgangs der Kaufkraft stabil bleiben oder weiter steigen, im Vergleich zu anderen Gütern und Dienstleistungen. Dies wäre ein noch schlimmeres Szenario, da es auf Hyperinflation hindeuten würde und die EZB nicht in der Lage wäre, die Preise auf dem Markt zu kontrollieren.

Während das zweite Szenario weniger wahrscheinlich ist als das erste, werden wir sicherlich im Jahr 2023 Instabilität auf dem portugiesischen Immobilienmarkt sehen, wenn die Euribor-Sätze zu steigen beginnen.

Da das Wohnen immer noch ein sehr wichtiger Bestandteil des portugiesischen BIP ist, aufgrund seiner indirekten Beziehung zum Tourismus, Gastgewerbe und Baugewerbe, ist es nicht unvorhergesehen, dass bestimmte Unternehmen, die eine wichtige Position in der portugiesischen Wirtschaft innehaben, das Risiko von Insolvenz tragen könnten. Der Anteil der notleidenden Kredite dürfte steigen, und Zwangsvollstreckungen werden erwartet. Mit der Verschlechterung der Vermögensqualität bei portugiesischen Banken ist es möglich, dass wir eine Bankenkrise sehen, die direkt durch den Zusammenbruch der portugiesischen Immobilienblase verursacht wird.

Es ist auch wichtig zu verstehen, dass steigende Zinsen nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch andere Teile der Wirtschaft betreffen. Ein großer Prozentsatz von Autokrediten, Privatkrediten und Unternehmenskrediten ist an die Euribor-Sätze gekoppelt, was die bereits fragile portugiesische Wirtschaft noch stärker unter Druck setzen wird.

Es ist leicht verständlich, dass bei einer Verlangsamung der Nachfrage nach Immobilien in Portugal ein Überangebot an Immobilien entsteht. Wenn Immobilieninvestoren verkaufen wollen, kann der Markt leicht mit Immobilien überschwemmt werden, da mehr als 700.000 Immobilien komplett leerstehen und es 1,1 Millionen Zweitwohnsitze gibt, von denen 80% für Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Dies setzt wiederum die Preise unter Druck, die im Laufe der Zeit zusammenbrechen sollten.

Wenn mehrere Investoren nach Liquidität streben, wird das Angebot leicht die Nachfrage übersteigen. Falls dies geschieht, muss ein neuer niedrigerer Preis festgelegt werden, damit Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind. Der europäische Immobilienmarkt ist in jüngster Zeit stark gestiegen, so sehr, dass einige Experten zur Vorsicht raten und besorgt sind, dass sich die Auswirkungen der Pandemie möglicherweise erst mit Verzögerung zeigen werden.

Im schlimmsten Fall könnten portugiesische Banken einen Anstieg der notleidenden Kredite verzeichnen, was sich auf ihre Liquidität auswirkt und einen Dominoeffekt auslöst, der die portugiesische Wirtschaft an den Rand einer Rezession oder sogar einer Depression bringt. In diesem Fall würden Banken zu Immobilienagenturen werden und Banker zu Immobilienmaklern.

Obwohl 74% der portugiesischen Familien ihr eigenes Haus besitzen und 61,6% der Hausbesitzer ihre Hypothek abbezahlt haben und schuldenfrei sind, ist es unbestreitbar, wie sich höhere Zinssätze auf etwa 2,93 Millionen Menschen auswirken werden, die derzeit ihr Haus besitzen und ihre Hypothek noch abzahlen.

Wer noch mehr Informationen und Graphen sehen will, der findet diese im Artikel von Portugal Will Be the First European Housing Bubble To Burst in 2023

Erste Probleme auf dem Immobilienmarkt und das Handeln der Politik werden sichtbar.

Die Preissenkungen für Immobilien zeigen, dass immer mehr Verkäufer ihre Immobilien nicht loswerden und gezwungen sind, die Preise auf einem immer noch sehr hohen Niveau zu senken. Nach unseren Beobachtungen wurden die Preise nur um ca. 1% bis 5% gesenkt, jetzt sieht man Preissenkungen von bis zu 20% und mehr.

Hier ein Screenshot vom 15.06.2023 aus der Algarve.

Aber auch Zeitungen wie „The Portugal News“ berichten über Preissenkungen auf dem Immobilienmarkt in Portugal. Hier ein Auszug aus dem Artikel Wohnungsmarkt steht unter Druck

 

Ist das Platzen der Immobilienblase in Portugal noch abzuwenden?

Im Folgenden möchte ich zusätzlich zu den oben genannten Daten aufzeigen, warum die Immobilienblase in Portugal kurz vor dem Platzen steht und es nicht so aussieht, als ob dies verhindert werden könnte.

Steigende Nahrungsmittel- und Energiepreise

Die weltweiten wirtschaftlichen Turbulenzen seit der Corona-Krise und dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine haben die Preise für Lebensmittel, Energie und andere Güter in die Höhe getrieben. Offiziellen Angaben zufolge erreichte die Inflation im Jahr 2022 einen Höchststand von 10 % und liegt im Mai 2023 immer noch bei etwa 5 %. Das führt zu Kaufkraftverlusten bei den Bürgern. Weniger Geld in der Tasche bedeutet auch weniger Geld für die Immobilie.

Soziale Proteste der Portugiesen gegen zu hohe Immobilienpreise

Steigende Immobilienpreise treiben in Portugal immer mehr Menschen auf die Straße. Die Regierung steht unter Druck und muss für bezahlbaren Wohnraum sorgen, damit es friedlich bleibt. Wenn man bedenkt, dass Touristen oder Ausländer schon 1000 Euro Miete im Monat zahlen müssen, dann werden die Vermieter natürlich Ausländer und Touristen bevorzugen. Wie soll da ein Portugiese mit einem Durchschnittseinkommen von ca. 1300 Euro mithalten oder sich ein Haus für 300.000 bis eine Million leisten, wenn das durchschnittliche Jahreseinkommen nicht über 20.000 Euro liegt?

Golden Visa Programm beendet

Die portugiesische Politik hat in den letzten Jahren viel getan, um ausländisches Kapital ins Land zu holen. Denn das Land war eine einzige Ruine und vieles musste renoviert und repariert werden. Dazu hat die portugiesische Regierung Programme wie das „Golden Visa“-Programm ins Leben gerufen, damit Ausländer Häuser kaufen, renovieren und im besten Fall selbst bewohnen oder vermieten.

Der Druck der Bürger und die steigenden Immobilienpreise zwangen die Regierung, das „Golden Visa“-Programm für Ausländer zunächst einzuschränken und dann ganz einzustellen.

Verbot oder Beschränkung der Lizenzvergabe für Ferienwohnungen

Aufgrund der Problematik, dass Einheimische keinen Wohnraum mehr finden, wurde in Portugal die Vergabe von Genehmigungen (AL) eingeschränkt. Neu gekaufte Wohnungen können nicht einfach in Ferienwohnungen umgewandelt und z.B. über Airbnb vermietet werden. Dafür braucht man eine Lizenz von der Gemeinde. Diese werden nun viel strenger vergeben.

Leerstehende Gebäude und Wohnungen müssen dem Mietmarkt zugeführt werden.

Schätzungen zufolge gibt es in Portugal rund 750.000 leerstehende Immobilien, die nicht auf dem Markt verfügbar sind. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern haben die Portugiesen den höchsten Anteil an Immobilienbesitz. Das heißt, die meisten leben in den eigenen vier Wänden.

Zum Vergleich: In Deutschland besitzen nur rund 40 Prozent der Menschen eine Immobilie, in Portugal sind es über 80 Prozent. Viele dieser Immobilien stehen jedoch leer und werden weder verkauft noch vermietet. Diese merkwürdige Situation wird durch verschiedene gesetzliche Restriktionen hervorgerufen.

  • Zum Beispiel zahlt einer von vier Mietern seine Miete nicht, was die Vermieter dazu veranlasst, die Miete nicht zu zahlen, um keine Zahlungsausfälle zu haben.
  • Es wird geschätzt, dass 8,25% der Mieter ein bis drei Monate im Rückstand sind und sogar 7% der Mieter sechs Monate im Rückstand sind.
  • Zusätzlich verlangt der Staat 28% Steuern auf das Einkommen.

Geopolitische Probleme die den Kapitalfluss von Ausländer beeinträchtigen

Durch den Ausbruch des Krieges in Ukraine hat sich auch die Geopolitik in Bewegung begeben. Was noch vor paar Jahren undenkbar war, ist heute Realität. Investitionen und Kapital aus dem Osten vor allem aus Russland oder China fliest nicht mehr so einfach nach Portugal oder Europa. Der Marktzutritt wurde massiv erschwert.

NHR-Status wird weiter eingeschränkt

Den beliebten NHR-Status, den viele Ausländer in Portugal für 10 Jahre erhalten können, gibt es zwar immer noch, aber als neues Modell und nicht mehr so attraktiv wie noch vor einigen Jahren. Wer bis 2018 noch den NHR-Status beantragt hat, konnte je nach individueller Situation steuerfrei in Portugal leben. Diese Steuerfreiheit wurde nun auf Druck aus Europa eingeschränkt.

Fazit zur Immobilienblase in Portugal

Wir können aus eigener Erfahrung sagen, dass die Immobilienpreise in Portugal völlig überzogen und nicht mehr realistisch sind. Der Markt kann sehr lange sehr irrational sein, das wissen wir, aber hier ist es jetzt schädlich. Für manche Bruchbuden werden astronomische Preise verlangt, von 500.000 Euro bis über eine oder zwei Millionen. Auch für Mieten werden Preise verlangt, die sich kein Europäer mehr leisten kann, von Portugiesen ganz zu schweigen. Was überhaupt keinen Sinn macht, denn weder die Immobilie noch die Umgebung rechtfertigen einen so hohen Preis. Denn man darf nicht vergessen, dass Portugal mit anderen Ländern konkurriert und da ist Spanien mittlerweile günstiger und kann oft auch eine höhere Qualität bieten. Wer viel Geld hat, will dafür nicht nur eine gute Villa, sondern auch eine gute Umgebung. Funktionierende Bürgersteige, keine Hundehaufen an jeder Ecke, Einkaufsmöglichkeiten, intakte Straßen und so weiter.

Ich persönlich glaube, dass Portugal einfach von Spekulanten hochgetrieben wurde und diese Blase nicht mehr lange aufrecht erhalten werden kann.

Ein Freund hier hat mal gesagt, die verlangen hier Preise wie in Monaco, wenn das so ist, dann sollte es hier auch wie in Monaco aussehen.

Weitere Information zur erwarteten Immobilienblase in Portugal:

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